7 Ağustos 2026

Kiralık daire ilanı nasıl yazılır? Doğru kiracıyı çeken ilan

Kiralık ilanı çoğu ev sahibi bir reklam sanıyor: ne kadar çok kişi ararsa o kadar iyi. Oysa ilan bir reklam değil, bir filtredir. İşi mümkün olduğunca çok telefon getirmek değil; yanlış kişileri kendiliğinden elemek ve doğru kişiyi ilk hafta içinde masaya getirmek.

Bu ayrım pratikte iki maliyeti aynı anda yönetir:

Boş gün maliyeti. Yılda bir ay boş kalan daire, yıllık gelirinin yaklaşık %8’ini daha baştan kaybeder.
Yanlış kiracı maliyeti. Bu, boş gün maliyetinin katbekat üstündedir: geciken tahsilat, hasar, erken çıkış ve yeniden kiralama süreci.

İyi yazılmış ilan birinciyi kısaltır, ikincinin olasılığını düşürür. Kötü yazılmış ilan ikisini birden büyütür, çünkü çok arama getirir ama hepsi yanlış kişilerden gelir.

Başlık: portalda görünen tek cümle

Portallarda ilan listesinde üç şey görünüyor: fotoğraf, fiyat, başlık. Başlık bir cümlelik yerinizdir, sıfat deposu değil.

Yazılmaz: “Harika konumda muhteşem fırsat daire”, “Kaçırılmayacak”, “Şık ve ferah”. Bunlar bilgi taşımaz; hepsi her ilanda olduğu için ayırt etmez, üstelik profesyonellik izlenimini düşürür.

Yazılır: aramada eleyici olan tek ayırt edici özellik. Örnekler:

3+1, güney cephe, asansörlü, metroya 6 dk yürüme
2+1 eşyalı, kombili, otoparklı — 1. kat
Yeni yapı, 1+1, aidat dahil, tek kişilik kullanıma uygun

Ölçüt basit: başlığı okuyan kişi “bana uygun mu?” sorusunu cevaplayabilmeli. Cevaplayamıyorsa başlık boştur.

Fotoğraf: kararın çoğu burada veriliyor

İlanın metnini okuyan azdır, fotoğrafına bakmayan yoktur. Buna rağmen en ihmal edilen kısım burasıdır.

Çekim kuralları:

Gündüz çekin, tercihen sabah geç saat veya öğleden sonra. Gece çekilmiş kiralık fotoğrafı sarı ve dar görünür.
Perdeleri açın, ışıkları da açın. İkisi birlikte odayı derinleştirir.
Geniş açıdan (balık gözü) kaçının. Odayı olduğundan büyük gösterir; gelen kişi kapıdan girer girmez hayal kırıklığına uğrar ve o randevu boşa gitmiş olur. Yanıltıcı fotoğraf boş günü uzatır, kısaltmaz.
Yatay çekin. Portal galerileri yatay kadraja göre kırpıyor.
Her odadan en az bir kare, banyo ve mutfak mutlaka. Bu ikisinin fotoğrafı olmayan ilanda ziyaretçi en kötüyü varsayar.
İlk fotoğraf salon olsun: en geniş ve en aydınlık kare.
Kişisel eşya girmesin: fotoğraf çerçevesi, ilaç kutusu, ayakkabılar, çamaşır, kablo yumağı, çöp kovası.
Kapı ve dolap kapaklarını kapatın, tezgâhı boşaltın.
Bina girişi ve manzara varsa ekleyin; yoksa zorlamayın.
8-15 kare yeterlidir. Üçü az, kırkı gereksizdir.

Boş daireyi çekiyorsanız çok boş görünmesin diye eşya taşımaya gerek yok; temiz, aydınlık ve dürüst yeter.

Açıklama metninin beş bölümü

Açıklamayı serbest yazı olarak değil, beş sabit bölüm olarak kurun. Aynı iskeleti her ilanınızda kullanırsanız hem yazması hızlanır hem hiçbir şey atlanmaz.

1 · Daire. Brüt/net m², oda sayısı, bulunduğu kat, cephe, ısıtma tipi (kombi / merkezi / payölçer), banyo sayısı, balkon, yapım yılı.

2 · Bina. Asansör, otopark (kapalı/açık, ücretli mi), güvenlik, aidat tutarı ve aidata neyin dahil olduğu. Aidat yazılmayan ilan, görüşmede pazarlığa dönüşür.

3 · Çevre. Metro/otobüs durağına yürüme dakikası, market, okul, hastane. “Merkezi konumda” demek yerine “metroya 6 dakika yürüme” demek hem inandırıcı hem aranabilir bir bilgidir.

4 · Şartlar. Depozito tutarı, kira ödeme günü, sözleşme süresi, eşya durumu, evcil hayvan, sigara. Bunları ilana yazmak görüşme sayısını azaltır: istediğiniz tam olarak budur.

5 · Kimler için uygun. İlanın en güçlü ve en az kullanılan bölümü.

“Uygun değildir” cümlesinin gücü

En etkili filtre, olumsuzu açıkça yazmaktır:

“Bina asansörsüz, daire 4. kattadır. Merdiven kullanımı zor olan kiracılar için uygun değildir.” “Yakınında ana cadde bulunduğu için gündüz trafik sesi gelir. Çok sessiz ortam arayanlara uygun değildir.” “Isıtma sobalıdır.”

Bunu yazmak ziyaretçi sayısını düşürür, randevu kalitesini yükseltir. Söylemediğiniz her olumsuzluğu zaten kapıda öğrenecekler, ama o zaman siz bir randevu, onlar bir yol parası kaybetmiş olacak. Ve daha kötüsü: bazıları sırf başka seçenekleri kalmadığı için yine de tutar, altı ay sonra çıkar.

⚠️ Filtre nesnel olmalı, kişisel değil. Elemenizi dairenin özellikleri ve sözleşme şartları üzerinden yapın; kiracı adaylarının kim olduğu üzerinden değil. “Şu meslekten olanlara verilmez”, “şu gruba kiralanmaz” biçimindeki ifadeler hem ilanın kalitesini düşürür hem gereksiz risk yaratır. Değerlendirmenizi gelir belgesi, referans ve ödeme geçmişi gibi ölçülebilir kriterlerle yapın — nasıl yapıldığını kiracı seçerken nelere dikkat etmeli yazısında adım adım anlattım.

Fiyat: ilan süresi bir ölçüm aracıdır

Fiyatı doğru bulmanın masa başı yolu yok; ama ilanın kendisi bir ölçüm aracıdır.

İlk 72 saatte hiç arama yok: fiyat piyasanın belirgin üstünde ya da ilk fotoğraf zayıf.
Arama var, randevu yok: başlık ve açıklama beklenti oluşturmuyor.
Randevu var, teklif yok: dairenin gerçek hâli fotoğraftan zayıf ya da şartlar ilanda yazılmamış.
Bir haftada birden fazla ciddi teklif: fiyatı düşük tutmuşsunuz.

Piyasa üstü fiyat, kirayı yükseltmez: boş günü uzatır. Ayda 25.000 TL’lik daire için bir ay boş kalmak, %8’lik bir kira artışının yıllık getirisini tek seferde silmektedir. Kira artışını hesaplama tarafını kira artış oranı nasıl hesaplanır yazısında ele almıştım.

Yayına aldıktan sonra

İlk 24 saat kritik. Portal algoritmaları yeni ilanı öne çıkarır; o pencerede gelen aramaya geç dönmek en pahalı gecikmedir.
Aynı gün cevap verin, hatta mesaj şablonunuz hazır olsun: teşekkür + ilanda olmayan iki bilgi + iki randevu saati önerisi.
Ön eleme telefonda yapılır. Beş soru yeterlidir: taşınma tarihi, kaç kişi kalacak, gelir durumu/çalışma şekli, evcil hayvan, sözleşme süresi beklentisi.
Randevuları arka arkaya koyun. Aynı gün içinde 30’ar dakika ara ile üç randevu, üç ayrı güne dağılmış üç randevudan hem sizin için ucuzdur hem talebi görünür kılar.
İki hafta sonra ilanı güncelleyin: başlığı değiştirin, ilk fotoğrafı değiştirin, gerekiyorsa fiyatı revize edin. Aynı ilanı bir ay değiştirmeden bırakmak, portalda da aramada da gerileme demektir.

Kiracı çıkışı ile yeni kiracının girişi arasındaki günleri kısaltmanın geri kalanını kiracı değişiminde boş gün azaltma yazısında topladım; ilan bu zincirin ilk halkası.

Anlaşma sağlandıktan sonra

İlan işini bitirdiğinde sıra kayda gelir. Yeni kiracıyla başlarken iki belge işi sonradan çıkacak tartışmaların çoğunu baştan kapatır: imzalı sözleşme ve fotoğraflı demirbaş/teslim tutanağı.

Sözleşmede olması gerekenler: kira sözleşmesinde olması gerekenler
Teslim tutanağı ve örneği: demirbaş teslim tutanağı

Özet: ilanı yazarken kendinize tek soruyu sorun: “bu ilan yanlış kişiyi eliyor mu, yoksa sadece herkesi mi çağırıyor?” İyi ilan az telefon getirir, doğru kiracıyı getirir.

Fuat Çakır — endüstri mühendisi ve yönetim danışmanı. Kiralık gayrimenkul yönetimi süreçleri üzerine yazıyor; RentMind’ı da bu ihtiyaçtan geliştirdi.

İlan, sözleşme, tahsilat ve gider takibini tek yerde tutmak için: RentMind — ilk 2 mülk ücretsiz.

İlandaki şartlar bölümünde en çok tereddüt edilen kalem eşya durumu: hangisinin size uygun olduğunu eşyalı mı eşyasız mı kiraya vermek yazısında karşılaştırdım.

Son kontrol: ilanı yayınlamadan önce telefondan aç ve yalnız ilk fotoğrafla ilk iki cümleyi oku — aday da tam olarak bunu görecek; gerisi o otuz saniyeyi geçenlere anlatılır.

Sıkça Sorulan Sorular

Kiralık daire ilanında kaç fotoğraf olmalı? 8-15 kare yeterlidir. Her odadan en az bir kare, banyo ve mutfak mutlaka bulunmalı; ilk fotoğraf en geniş ve aydınlık oda olmalı. Geniş açı kullanmayın — daireyi olduğundan büyük gösteren fotoğraf randevuyu boşa çıkarır ve boş günü uzatır.

İlan verdim ama arayan yok, ne yapmalıyım? İlk 72 saatte hiç arama gelmiyorsa sorun genellikle iki yerdedir: fiyat piyasanın belirgin üstündedir ya da ilk fotoğraf zayıftır. İki hafta içinde başlığı ve ilk fotoğrafı değiştirin, gerekirse fiyatı revize edin. Aynı ilanı bir ay boyunca değiştirmeden bırakmak portalda görünürlüğü düşürür.

İlana depozito ve şartları yazmak gerekir mi? Gerekir. Depozito, kira ödeme günü, sözleşme süresi, eşya durumu ve evcil hayvan gibi şartları yazmak arama sayısını azaltır ama gelen aramaların kalitesini yükseltir. İlanın amacı en çok telefonu almak değil, uygun olmayanların baştan elenmesidir.