Kira sözleşmesinde olması gereken 12 madde — ev sahibi kontrol listesi

Kira sözleşmesi çoğu ev sahibi için “matbu formu doldur, imzala, çekmeceye koy” işidir. Sorun şu ki o çekmecedeki kâğıt, ancak bir tartışma çıktığında okunur — ve o gün, içinde yazmayan her şey tartışmalıdır.

Bu yazı hukuk metni değil. Bir ev sahibi olarak, sonradan başını ağrıtan boşlukların listesi. Kendi durumun için sözleşmeyi bir avukata veya notere göstermek her zaman en doğrusu.

1. Tarafların tam kimlik ve iletişim bilgisi

Ad-soyad yeterli değil: TC kimlik no, telefon, e-posta ve tebligat adresi. Kiracı taşındıktan sonra ulaşamadığın bir kişiye hiçbir talebini iletemezsin. E-posta adresini yazmak, ileride yazışmayı kayda geçirmenin de kapısını açar — kiracıyla hangi konuşmanın yazılı olması gerektiğini ayrıca anlattım.

2. Taşınmazın açık tanımı

Açık adres, bağımsız bölüm numarası, kat, brüt/net metrekare. “3. kattaki daire” gibi ifadeler aynı binada iki daire varsa işe yaramaz.

3. Kira başlangıç ve bitiş tarihi

Başlangıç tarihi ile teslim tarihi aynı gün değilse ikisini de yaz. Bir hafta erken anahtar veriyorsan, o bir haftanın ücretsiz mi yoksa kira başlangıcı mı olduğu sonradan sorulur.

4. Kira tutarı, ödeme günü ve ödeme kanalı

Üçü birden. Ödeme kanalını yazmak önemli: “banka havalesi/EFT ile şu hesaba” dendiğinde elde ödeme kaydı kalır. Elden ödemede “verdim/almadım” tartışması tamamen ispatsız kalır.

5. Kira artış esası

Artışın hangi ölçüte göre yapılacağı sözleşmede yazmalı. Oranlar ve üst sınırlar mevzuata bağlıdır ve dönemsel olarak değişir — bu yüzden buraya sabit bir yüzde yazmak yerine esası tanımlamak, sonra da güncel duruma bakmak gerekir. Artışı yaptığın yıl, yeni tutarı da kayda geç; üç yıl sonra “bu daire hangi tutardan başlamıştı” sorusunun cevabı sende olur.

6. Depozito: tutar, iade koşulu ve süresi

Depozito yazılırken üç şey belirtilmeli: ne kadar, hangi durumlarda kesinti yapılır, çıkışta kaç gün içinde iade edilir. İade koşulu belirsizse depozito iadesi neredeyse her zaman tartışmaya döner.

7. Demirbaş listesi ve durumu

Sözleşmenin eki olarak teslim tutanağı. Kombi, klima, ankastre, dolap, panjur — her biri “çalışır/çalışmaz” notuyla ve fotoğrafla. Bu tek ek, depozito tartışmalarının çoğunu doğmadan bitirir. Nasıl hazırlanacağını demirbaş teslim tutanağı yazısında adım adım yazdım.

8. Sayaç endeksleri

Elektrik, su, doğalgaz sayaçlarının giriş günündeki değerleri. Fotoğrafla birlikte. Devir sırasında çıkan borçların kime ait olduğu ancak bu sayıyla belirlenir.

9. Fatura ve aidat sorumluluğu

Aidatı kim öder, aidat içinde ısınma var mı, demirbaş niteliğindeki büyük onarımlar kime ait — bunlar yazılmazsa her kalem ayrı bir konuşma konusu olur.

10. Kullanım amacı ve sınırları

Konut mu iş yeri mi, alt kiraya verilebilir mi, evcil hayvan durumu, tadilat izni. Bunları sonradan konuşmak, kiracı zaten taşınmışken konuşmak demektir — pazarlık gücün sıfırdır.

11. Kefil varsa kefalet koşulları

Kefilin kimlik bilgisi, sorumluluk türü, tutarı ve süresi. Kefalet, biçim şartlarına çok duyarlı bir konudur; kefilli sözleşmede mutlaka uzman görüşü al.

12. Tahliye ve fesih koşulları

Karşılıklı bildirim süresi, erken çıkışta ne olacağı, sözleşmenin kendiliğinden uzayıp uzamayacağı. Kiracı üç ay erken çıkmak istediğinde bu maddenin varlığı ile yokluğu arasındaki fark, bir aylık kiradan büyüktür.

İmzadan sonrası: sözleşme dosyada değil, takipte yaşar

En iyi hazırlanmış sözleşme bile çekmecede unutulursa işe yaramaz. Bitiş tarihi geldiğinde haberin olmuyorsa, artış zamanı geçtiyse, depozitonun ne kadar olduğunu hatırlamıyorsan — sözleşme metni değil, takip düzeni eksik demektir.

RentMind bu iki tarafı birleştiriyor: imzaya hazır kira sözleşmesini uygulama içinde oluşturup paylaşabiliyorsun, sonra aynı kaydın altında sözleşme tarihleri, depozito, demirbaş ve kira günü duruyor. Bitiş yaklaşınca haftalar öncesinden hatırlatıyor. Kayıt tarafını kira takibi nasıl yapılır yazısında anlattım.

Sıkça Sorulan Sorular

Matbu kira sözleşmesi yeterli mi? Çoğu durumda iskelet olarak yeterlidir, ama matbu formlar demirbaş listesi, sayaç endeksi ve depozito iade koşulu gibi tartışma yaratan kalemleri boş bırakır. Asıl koruma o boşlukları doldurmakta.

Sözleşme notere onaylatılmalı mı? Zorunlu değildir; yazılı ve imzalı sözleşme geçerlidir. Yüksek tutarlı, uzun süreli veya kefilli sözleşmelerde noter onayı ispat kolaylığı sağlar — kendi durumun için uzmanına danış.

Kira artışını sözleşmeye yüzde olarak yazabilir miyim? Artış oranları ve üst sınırlar mevzuata tabidir ve dönem dönem değişir. Sözleşmede esası tanımlamak, uygulama zamanında güncel düzenlemeye bakmak daha güvenli bir yöntemdir.

Fuat Çakır — İşletme Doktoru (yönetim danışmanı) ve RentMind’ın geliştiricisi. Sofft çatısı altında “bir tarihi asla kaçırma” ilkesiyle uygulamalar geliştiriyor.