Kira sözleşmesinde olması gereken 12 madde — ev sahibi kontrol listesi

Kira sözleşmesi çoğu ev sahibi için “matbu formu doldur, imzala, çekmeceye koy” işidir. Sorun şu ki o çekmecedeki kâğıt, ancak bir tartışma çıktığında okunur. O gün, içinde yazmayan her şey tartışmalıdır.

Bu yazı hukuk metni değil. Bir ev sahibi olarak, sonradan başını ağrıtan boşlukların listesi. Kendi durumun için sözleşmeyi bir avukata veya notere göstermek her zaman en doğrusu.

1. Tarafların tam kimlik ve iletişim bilgisi

Ad-soyad yetmez. TC kimlik no, telefon, e-posta ve tebligat adresi de girsin. Kiracı taşındıktan sonra ulaşamadığın kişiye hiçbir talep iletemezsin. E-posta adresini yaz; ileride yazışmayı kayda geçirmenin kapısı budur. Kiracıyla hangi konuşma yazılı olmalı — ayrıca anlattım.

2. Taşınmazın açık tanımı

Açık adres, bağımsız bölüm numarası, kat, brüt/net metrekare. “3. kattaki daire” gibi ifadeler aynı binada iki daire varsa işe yaramaz.

Eklentileri ayrıca yaz: depo, otopark yeri, bahçe payı, çatı katı sığınağı. Bunlar dairenin doğal parçası sayılmaz. Kiraya dahil olup olmadığı yazılmadığında iki taraf da kendi lehine varsayar. Bu, kiracı taşındıktan sonra konuşulacak en kötü konulardan biridir. Otopark yeri varsa numarası da yazılmalı; “bir araçlık yer” ifadesi, sitede yer sıkıntısı çıktığı gün hiçbir işe yaramaz.

3. Kira başlangıç ve bitiş tarihi

Başlangıç tarihi ile teslim tarihi aynı gün değilse ikisini de yaz. Bir hafta erken anahtar veriyorsan, o bir haftanın ücretsiz mi yoksa kira başlangıcı mı olduğu sonradan sorulur.

Bitiş tarihinin sözleşmede gün olarak yazması da önemli: “bir yıl” ifadesi, başlangıç tarihinin ayın kaçı olduğuna göre iki farklı bitişe işaret edebilir. Tarihi yazmak, sekiz ay sonra takvime bakıp “artış ne zaman” sorusunu cevaplamayı da kolaylaştırır.

4. Kira tutarı, ödeme günü ve ödeme kanalı

Üçü birden. Ödeme kanalını yazmak önemli: “banka havalesi/EFT ile şu hesaba” dendiğinde elde ödeme kaydı kalır. Elden ödemede “verdim/almadım” tartışması tamamen ispatsız kalır.

5. Kira artış esası

Artışın hangi ölçüte göre yapılacağı sözleşmede yazmalı. Oranlar ve üst sınırlar mevzuata bağlıdır ve dönemsel olarak değişir. Bu yüzden buraya sabit bir yüzde yazmak yerine esası tanımlamak, sonra da güncel duruma bakmak gerekir. Artışı yaptığın yıl, yeni tutarı da kayda geç; üç yıl sonra “bu daire hangi tutardan başlamıştı” sorusunun cevabı sende olur.

6. Depozito: tutar, iade koşulu ve süresi

Depozito yazılırken üç şey belirtilmeli: ne kadar, hangi durumlarda kesinti yapılır, çıkışta kaç gün içinde iade edilir. İade koşulu belirsizse depozito iadesi neredeyse her zaman tartışmaya döner.

7. Demirbaş listesi ve durumu

Sözleşmenin eki olarak teslim tutanağı. Kombi, klima, ankastre, dolap, panjur — her biri “çalışır/çalışmaz” notuyla ve fotoğrafla. Bu tek ek, depozito tartışmalarının çoğunu doğmadan bitirir. Nasıl hazırlanacağını demirbaş teslim tutanağı yazısında adım adım yazdım.

8. Sayaç endeksleri

Elektrik, su, doğalgaz sayaçlarının giriş günündeki değerleri. Fotoğrafla birlikte. Devir sırasında çıkan borçların kime ait olduğu ancak bu sayıyla belirlenir.

9. Fatura ve aidat sorumluluğu

Aidatı kim öder, aidat içinde ısınma var mı, demirbaş niteliğindeki büyük onarımlar kime ait. Bunlar yazılmazsa her kalem ayrı bir konuşma konusu olur.

İki ayrımı baştan netleştirmek işi rahatlatır. Birincisi: aidat ile demirbaş payı aynı şey değil. Asansör bakımı gibi düzenli gider aidattan çıkar; asansörün komple yenilenmesi çoğu kez mülk sahibinin kalemi. İkisi tek satırda “aidat kiracıya aittir” diye geçilirse, bina üç yıl sonra çatı yenilediğinde tartışma çıkar. İkincisi: aidatın artması. Site aidatı yıl içinde artabilir; sözleşmede “aidat kiracıya aittir” yazması bu artışı da kapsar, ama bunu imza anında sözlü olarak söylemek beklentiyi doğru kurar.

10. Kullanım amacı ve sınırları

Konut mu iş yeri mi, alt kiraya verilebilir mi, evcil hayvan durumu, tadilat izni. Bunları sonradan konuşmak, kiracı zaten taşınmışken konuşmak demektir — pazarlık gücün sıfırdır.

Tadilat maddesinde tek cümle çok işe yarar: izinli tadilatın çıkışta eski hâline döndürülüp döndürülmeyeceği. Kiracı duvarı boyamak için izin ister, verirsiniz; çıkışta duvar koyu renk kalır. İzni verirken “çıkışta açık renge dönülecek” diye yazılmadıysa, o boya artık sizin işinizdir.

11. Kefil varsa kefalet koşulları

Kefilin kimlik bilgisi, sorumluluk türü, tutarı ve süresi. Kefalet, biçim şartlarına çok duyarlı bir konudur; kefilli sözleşmede mutlaka uzman görüşü al.

Pratik bir not: kefilin iletişim bilgisi de güncel tutulmalı. Kefaletin işlediği gün, iki yıl önce alınmış bir telefon numarasının çalışmadığını görmek çok yaygın bir durumdur.

12. Tahliye ve fesih koşulları

Karşılıklı bildirim süresi, erken çıkışta ne olacağı, sözleşmenin kendiliğinden uzayıp uzamayacağı. Kiracı üç ay erken çıkmak istediğinde bu maddenin varlığı ile yokluğu arasındaki fark, bir aylık kiradan büyüktür.

Üç madde sözleşmeye değil, ekine yazılır

Yukarıdaki 12 maddenin üçü — demirbaş (7), sayaç endeksleri (8) ve ödeme düzeni (4) — metne cümle olarak değil, ayrı belge olarak eklenir. Sebebi biçimsel değil pratik: bu üçü tablodur, ve üçü de kiracı çıkarken ikinci kez doldurulur.

Sözleşme metni imzadan sonra bir daha yazılmaz. Ekler ise iki kez yazılır ve asıl değerleri buradan gelir: giriş demirbaş listesi tek başına bir kâğıttır, çıkış listesiyle yan yana konduğunda bir delil olur. Aynısı sayaç için de geçerli — giriş endeksi, ancak çıkış endeksiyle karşılaştırılabildiği için anlamlıdır.

Ekin sözleşmeye bağlanması da ayrı bir iştir: sözleşmede ekler tek tek numaralanarak sayılmalı, her ek ayrı imzalanmalı, her sayfası paraflanmalı ve iki nüsha düzenlenmelidir. Üç ek neler taşır, nasıl bağlanır, çıkışta nasıl kullanılır? Kira sözleşmesinin üç eki yazısında, üç yazdırılabilir formla anlattım.

İmza günü: nüsha, paraf, tarih

Metin hazır olsa bile imza masasında atlanan dört şey var:

• Kaç nüsha? İki nüsha düzenlenir ve her iki nüsha da ıslak imzalıdır. Fotokopisi kiracıda kalan sözleşme, iki taraf için de zayıf bir belgedir.
• Her sayfa paraflanır. Üç sayfalık bir sözleşmede yalnız son sayfanın imzalı olması, ilk iki sayfanın sonradan değişmediğini göstermez.
• Boş alan bırakılmaz. Doldurulmayan alanın üzerine çizgi çekilir. Boş bırakılan bir tutar alanı, sonradan doldurulabilir bir alandır.
• Elle yapılan düzeltmenin yanına paraf. Matbu formda rakam üstü çizilip yenisi yazıldıysa, o düzeltmenin yanında iki paraf olmalı.

Bir de dijital nüsha: imzalı sözleşmenin fotoğrafını çekip saklamak, üç yıl sonra “depozito ne kadardı” sorusunu bir dakikada cevaplatır. Kâğıdı kaybetmek düşündüğünüzden yaygın.

İmzadan sonrası: sözleşme dosyada değil, takipte yaşar

En iyi hazırlanmış sözleşme bile çekmecede unutulursa işe yaramaz. Bitiş tarihi gelince haberin yoksa, artış zamanı geçtiyse, depozitoyu hatırlamıyorsan — eksik olan sözleşme metni değil, takip düzeni.

RentMind bu iki yanı birleştirir. İmzaya hazır kira sözleşmesini uygulamada kurup paylaşırsın. Sonra aynı kaydın altında sözleşme tarihleri, depozito, demirbaş ve kira günü durur. Bitiş yaklaşınca haftalar öncesinden hatırlatıyor. Kayıt tarafını kira takibi nasıl yapılır yazısında anlattım.

Bu 12 maddeyi masaya götürmek istersen yazdırılabilir kontrol listesini indirebilirsin — imza öncesi madde madde işaretlemek için.

Sözleşme dolmaya yaklaşınca sıra artışa gelir. Yenileme dönemi nasıl yönetilir? 5 adımlı yenileme planı yazısında anlattım.

En pahalı boşluk: sözlü yan anlaşmalar

12 maddenin hepsinden pahalıya patlayan şey, çoğu zaman sözleşmede hiç görünmeyen şeydir: imza masasında verilen sözler. “Otoparkı da kullanırsınız.” “Boyayı ben yaptırırım.” “Klimayı takarım.” İyi niyetle söylenir, el sıkışılır — ve bir yıl sonra iki taraf aynı cümleyi farklı hatırlar. Sözlü söz, hatırlayanın lehine değil, kanıtlayamayanın aleyhine çalışır.

Kural tek ve tavizsiz: söylenen her söz ya sözleşmeye ya ekine yazılır; yazılmayan söz yoktur. Uygulaması da kolay — imza günü “şunu da konuşmuştuk, bir cümle ekleyelim” demek, kimseyi kırmayan bir titizliktir. Tek cümle ve iki paraf, bir yıl sonraki “öyle demiştiniz” konuşmasının tamamını satın alır. Karşı taraf yazmaya yanaşmıyorsa, o da bir bilgidir: yazılamayan söz, tutulması planlanmayan sözdür.

Sıkça Sorulan Sorular

Matbu kira sözleşmesi yeterli mi? Çoğu durumda iskelet olarak yeterlidir, ama matbu formlar demirbaş listesi, sayaç endeksi ve depozito iade koşulu gibi tartışma yaratan kalemleri boş bırakır. Asıl koruma o boşlukları doldurmakta.

Sözleşme notere onaylatılmalı mı? Zorunlu değildir; yazılı ve imzalı sözleşme geçerlidir. Yüksek tutarlı, uzun süreli veya kefilli sözleşmelerde noter onayı ispat kolaylığı sağlar — kendi durumun için uzmanına danış.

Kira artışını sözleşmeye yüzde olarak yazabilir miyim? Artış oranları ve üst sınırlar mevzuata tabidir ve dönem dönem değişir. Sözleşmede esası tanımlamak, uygulama zamanında güncel düzenlemeye bakmak daha güvenli bir yöntemdir.

Kira sözleşmesi kaç nüsha düzenlenir? İki nüsha ve her iki nüsha da ıslak imzalı olmalıdır; birer nüsha taraflarda kalır. Her sayfa paraflanır, doldurulmayan alanların üzerine çizgi çekilir, elle yapılan düzeltmelerin yanına paraf atılır. Bir de dijital kopyasını saklamak işinizi kolaylaştırır — üç yıl sonra depozito tutarını aramak zorunda kalmazsınız.

Fuat Çakır — İşletme Doktoru (yönetim danışmanı) ve RentMind’ın geliştiricisi. Sofft çatısı altında “bir tarihi asla kaçırma” ilkesiyle uygulamalar geliştiriyor.