Türkiye kira istatistikleri (2026) — kira ve konut fiyat endeksleri, TCMB verileriyle
Bu sayfa, Türkiye’de kira ve konut fiyatlarının resmî endekslerle ölçülen durumunu tek yerde toplar. Bütün rakamlar Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın (TCMB) Temmuz 2026 tarihli Konut Fiyat Endeksi ve Yeni Kiracı Kira Endeksi bülteninden alınmıştır; hesaplanmış oranlar ayrıca işaretlenmiştir.
Son güncelleme: 19 Ağustos 2026 · Veri dönemi: Temmuz 2026 · Kaynak: TCMB
Özet: on rakamla Temmuz 2026
Aksi belirtilmedikçe bütün rakamlar TCMB’nin Temmuz 2026 bültenindendir.
- Türkiye’de yeni kiracı kira endeksi (YKKE) Temmuz 2026’da yıllık %28,4 arttı.
- Aynı dönemde konut fiyat endeksi (KFE) yıllık %25,0 arttı.
- Kira endeksi enflasyondan arındırıldığında reel olarak %2,6 azaldı; konut fiyatları reel olarak %5,1 azaldı.
- 2023 = 100 tabanında kira endeksi 328,5, konut fiyat endeksi 234,8 seviyesinde.
- Yani 2023’ten bu yana kiralar %228,5, konut fiyatları %134,8 arttı; kira artışı fiyat artışının yaklaşık 1,7 katı. (Sofft hesabı, TCMB endeks seviyelerinden)
- İstanbul’da kiralar yıllık %32,4 arttı — üç büyük il içinde en yüksek oran.
- Ankara kira endeksinde 359,9 ile Türkiye’nin en yüksek seviyesine sahip.
- İzmir’de kiralar aylık bazda %1,8 azaldı; üç büyük il içinde tek düşüş.
- Kirada en yüksek yıllık artış %35,0 ile Artvin, Giresun, Gümüşhane, Ordu, Rize, Trabzon bölgesinde.
- Kirada en düşük yıllık artış %18,8 ile Balıkesir, Çanakkale bölgesinde.
Yeni kiracı kira endeksi: Türkiye ve üç büyük il
Yeni kiracı kira endeksi, yeni imzalanan kira sözleşmelerindeki fiyatları ölçer. Mevcut sözleşmelerin yasal sınırla yenilendiği bir piyasada, gerçek piyasa kirasını gösteren tek gösterge budur.
| Endeks (2023=100) | Yıllık değişim | Aylık değişim | |
|---|---|---|---|
| Türkiye | 328,5 | %28,4 | %1,9 |
| İstanbul | 309,4 | %32,4 | %1,7 |
| Ankara | 359,9 | %28,6 | %2,2 |
| İzmir | 317,7 | %26,3 | −%1,8 |
Kaynak: TCMB, Temmuz 2026
Tablodaki iki satır dikkat çekiyor. Ankara, endeks seviyesinde açık farkla önde: 2023’ten bu yana kiralar burada %259,9 artmış. İzmir ise aylık bazda gerileyen tek büyük il — tek aylık veri eğilim sayılmaz, ama üç büyük ilde ilk kez ayrışma görülüyor.
Konut fiyat endeksi: aynı dönem, farklı hız
| Endeks (2023=100) | Yıllık değişim | Aylık değişim | |
|---|---|---|---|
| Türkiye | 234,8 | %25,0 | %1,5 |
| İstanbul | 222,5 | %27,7 | %2,7 |
| Ankara | 261,3 | %26,6 | %2,2 |
| İzmir | 224,0 | %23,1 | −%0,5 |
Kaynak: TCMB, Temmuz 2026
Makas: kira, fiyattan ne kadar hızlı arttı
İki endeks aynı taban yıla (2023=100) sahip olduğu için doğrudan karşılaştırılabilir. TCMB bülteni ikisini yan yana yayımlar ama oranını hesaplamaz; aşağıdaki tablo bu sayfaya özgüdür.
| Kira artışı (2023’ten) | Fiyat artışı (2023’ten) | Makas | |
|---|---|---|---|
| Türkiye | %228,5 | %134,8 | 1,7 kat |
| İstanbul | %209,4 | %122,5 | 1,7 kat |
| Ankara | %259,9 | %161,3 | 1,6 kat |
| İzmir | %217,7 | %124,0 | 1,8 kat |
Hesaplama: Sofft · Kaynak veri: TCMB endeks seviyeleri, Temmuz 2026
Dört sütunun da aynı yöne bakması tesadüf değil: kiralar, konut fiyatlarından yapısal olarak daha hızlı artıyor. Bunun ev sahibi açısından tek cümlelik karşılığı şu — kira getirisi yükseliyor, yani bir konutun kendini amorti etme süresi kısalıyor. Aynı hesabı kendi mülkünüz için yapmak isterseniz yöntem ev alıp kiraya vermek mantıklı mı yazısında adım adım duruyor.
Reel değişim: enflasyona karşı ne oldu
Nominal artış tek başına yanıltıcıdır. TCMB her iki endeksi TÜFE ile düzelterek de yayımlıyor:
- Kira, reel olarak %2,6 azaldı
- Konut fiyatı, reel olarak %5,1 azaldı
İkisi de enflasyonun altında kaldı; ama kira, fiyatın yarısı kadar geriledi. Yani enflasyona karşı korunma açısından kira geliri, konut değerinden daha iyi dayandı.
Bölgesel tablo: en yüksek ve en düşük
Kira artışında ilk üç bölge: Artvin, Giresun, Gümüşhane, Ordu, Rize, Trabzon (%35,0) · İstanbul (%32,4) · Bingöl, Elazığ, Malatya, Tunceli, Van, Bitlis, Hakkâri, Muş (%30,5).
Kira artışında son üç bölge: Balıkesir, Çanakkale (%18,8) · Konya, Karaman (%20,9) · Edirne, Kırklareli, Tekirdağ (%22,6).
Konut fiyatı artışında ilk üç bölge: Bingöl, Elazığ, Malatya, Tunceli, Van, Bitlis, Hakkâri, Muş (%35,5) · Artvin, Giresun, Gümüşhane, Ordu, Rize, Trabzon (%30,0) · İstanbul (%27,7).
Kaynak: TCMB, Temmuz 2026
Karşılaştırma bir şeyi ortaya çıkarıyor: kirada birinci olan bölge fiyatta ikinci, fiyatta birinci olan bölge kirada üçüncü. Doğu ve Karadeniz bölgelerinde iki gösterge birlikte yükseliyor; Marmara’nın batısı ve İç Anadolu’nun bir kısmı ise her iki sıralamanın da sonunda.
Bu rakamlar ev sahibi için ne anlama geliyor
Yeni kiracı ile mevcut kiracı arasındaki fark açılıyor. YKKE yalnız yeni sözleşmeleri ölçer; mevcut sözleşmeler yasal tavanla yenilenir. Yıllık %28,4’lük yeni kiracı artışı ile yenileme oranı arasındaki fark, aynı binadaki iki dairenin kirasını birbirinden uzaklaştırır. Bu farkı kapatmaya çalışmak yerine kaydını tutmak işe yarar: hangi daire hangi dönemde hangi orandan yenilendi. Yöntem kira artışı ve yenileme planı yazısında.
Kiracı değişimi artık daha pahalı bir karar. Kira ile fiyat arasındaki makas, boş kalan her ayın maliyetini yükseltiyor. Bir aylık boşluk, yıllık gelirin yaklaşık on ikide birini götürür. Bu kaybı azaltmanın pratik yolu kiracı değişiminde boş gün azaltma yazısında.
Yasal artış oranı bu sayfada yer almaz. Konut kirası yenilemelerinde uygulanabilecek üst sınır, TÜİK’in açıkladığı 12 aylık TÜFE ortalamasıdır ve her ay değişir. Güncel oranı TÜİK’ten alıp hesabı yapmak için kira artış hesaplayıcısını kullanabilirsiniz; hesaplayıcı oranı sabitlemez, sizden ister, çünkü bayat bir oranla yapılan hesap, hesap yapmamaktan kötüdür.
Endeksi doğru okumak: üç yaygın hata
Endeks seviyesi ile artış oranını karıştırmak. Ankara’nın kira endeksinin 359,9 olması, kiraların bir yılda %359,9 arttığı anlamına gelmez. Bu sayı 2023 yılını 100 kabul eden bir seviyedir; Ankara’da kiralar 2023’ten bu yana yaklaşık üç buçuk katına çıkmıştır. Yıllık artış ayrı sütunda durur ve %28,6’dır.
Tek aylık değişimden eğilim çıkarmak. İzmir’in aylık %1,8’lik düşüşü dikkat çekicidir ama tek veri noktasıdır; mevsimsellik, örneklem ve sözleşme yoğunluğu aylık rakamı oynatır. Eğilim en az üç aylık seriyle konuşulur. Bu sayfa her ay güncellendiği için o seri burada birikecek.
Nominal artışı cebe giren para sanmak. Kira %28,4 arttığında, aynı dönemde her şeyin fiyatı da arttı. Reel satır tam bu yüzden var: kira reel olarak %2,6 geriledi, yani geçen yılın kirasının satın alma gücü bu yıl biraz daha düşük. Ev sahibi için doğru soru “kira ne kadar arttı” değil, “kira, giderlerimden hızlı mı arttı”dır — aidat, sigorta, bakım ve vergi kalemlerinin kendi artışları bu hesaba girer.
Sayıların ötesi: hangi kayıt bu tabloyu kişisel kılar
Bu sayfadaki oranlar ülke ortalamasıdır ve hiçbir dairenin gerçek durumunu göstermez. Kendi portföyünüzün rakamı, ancak kendi kaydınızdan çıkar: her mülkün kira geçmişi, yenileme tarihleri ve boş kalan günler yazılıysa, “benim daireler ortalamanın üstünde mi altında mı” sorusu bir hafta sonu yarım saatte cevaplanır. Kaydı hiç tutmayan ev sahibi için ise bu tablo yalnızca bir haber; kayıt tutan için bir kıyas ölçüsüdür. Yöntemin tamamı kira takibi nasıl yapılır yazısında, ücretsiz çizelgesiyle birlikte duruyor.
Yöntem ve kaynak
Bu sayfadaki tüm nominal ve reel değişim oranları ile endeks seviyeleri, TCMB’nin Konut Fiyat Endeksi ve Yeni Kiracı Kira Endeksi bülteninin Temmuz 2026 sayısından alınmıştır. “Makas” tablosundaki oranlar, aynı bültendeki endeks seviyelerinden tarafımızca hesaplanmıştır ve kaynak bültende yer almaz.
Endeksler kalite etkisinden arındırılmıştır: yani aynı nitelikteki konutun fiyat ve kira değişimini ölçerler, piyasadaki ortalama ilan fiyatını değil. Bu sayfa her ay TCMB bülteni yayımlandığında güncellenir; eski dönem rakamları silinmez, aşağıya tarihçe olarak eklenir.
Sıkça sorulan sorular
Yeni kiracı kira endeksi ile TÜFE kira kalemi arasındaki fark nedir? Yeni kiracı kira endeksi yalnızca yeni imzalanan sözleşmeleri ölçer ve piyasa kirasını gösterir. TÜFE’nin kira kalemi ise mevcut kiracıların ödediği kiraları da içerir; bu yüzden yasal sınırla yenilenen sözleşmeler nedeniyle daha yavaş artar.
Kiralar konut fiyatlarından neden daha hızlı artıyor? TCMB verilerine göre 2023’ten bu yana kira endeksi %228,5, konut fiyat endeksi %134,8 arttı. Bu makasın sonucu, konutun satın alma değerine göre kira getirisinin yükselmesidir. Nedenleri konusunda bu sayfa yorum yapmaz; ölçülen sonuç budur.
Kira artışında yasal üst sınır kaçtır? Konut kirası yenilemelerinde üst sınır, TÜİK’in açıkladığı 12 aylık TÜFE ortalamasıdır ve her ay değişir. Güncel oran TÜİK’in kendi yayımından alınmalıdır; bu sayfada sabit bir oran verilmez.
Bu sayfadaki veriler ne sıklıkla güncelleniyor? TCMB bülteni aylık yayımlanır; sayfa her yeni bülten sonrası güncellenir ve güncelleme tarihi sayfanın başında görünür.