Ev alıp kiraya vermek mantıklı mı? Kararı tek orana bağla

“Ev alıp kiraya mı versem?” — sofralarda, forumlarda, aile toplantılarında bitmeyen tartışma. Bir taraf “kira her yıl artar, ev de değerlenir” der; diğer taraf “o parayla şunu yapsan…” diye başlar. İkisi de kendi örneğinde haklıdır, çünkü bu sorunun genel bir cevabı yok — senin rakamlarınla verilen bir cevabı var. Bu yazı o rakamı nasıl bulacağını gösteriyor. (Bu bir yöntem yazısıdır, yatırım tavsiyesi değildir.)

Herkesin yaptığı hesap ve eksiği

Yaygın hesap şu: “Ev 5 milyon, kirası 25 bin — yılda 300 bin, %6 getiri.” Bu brüt getiri; gerçek tabloyu göstermez. Çünkü:

• Boş kalma: Kiracı değişiminde geçen her ay, yıllık gelirin ~%8’i. İki yılda bir 1 ay boşluk bile ortalamayı görünür biçimde düşürür.
• Aidat, sigorta, emlak vergisi: Ev boşken de işler.
• Bakım-onarım payı: Kombi, boya, tesisat — o yıl çıkmasa da pay ayrılır.
• Alım-satım maliyetleri: Tapu harcı, komisyon, taşınır masraflar — giriş maliyetine eklenir.
• Senin zamanın: Kiracı bulma, tahsilat, arıza telefonları. Kiraya mı vermeli satmalı mı yazısında dediğim gibi: ev sahipliği pasif gelir değil, az emekli bir iştir.

Doğru hesap: net getiri oranı

Yıllık net = aylık kira × (12 − boş ay) − (aidat×12 + sigorta + vergi + bakım payı)

Bunu evin tüm giriş maliyetine (fiyat + harç + komisyon + hazırlık masrafı) böl: çıkan oran senin net getirin. Rakamları kira gelir-gider hesaplayıcısına girersen bu hesabı saniyede görürsün — kayıt yok, ücretsiz.

Sonra o oranı kendi alternatiflerinle yan yana koy: paranın başka nerede, ne riskle, ne likiditeyle durabileceğini sen bilirsin. Kıyası başkasının örneğiyle değil, kendi iki rakamınla yap.

Orana girmeyen iki gerçek

1. Değer artışı: Evin kendisi de değerlenebilir — ama bu, bölgeye ve döneme göre değişen bir beklentidir, garanti değil. Net getiri “bugün elle tutulan”, değer artışı “umulan”dır; ikisini aynı kefeye koyma.
2. Likidite: Mevduat bir günde bozulur; ev aylarca satılmayabilir. Acil para ihtimalin varsa bu fark orandan önemli olabilir.

Karar sinyalleri

• Net getiri anlamlı ve ev yönetilebilir konumdaysa → kiralık yatırım senin profilinde mantıklı olabilir.
• Oran başabaş civarında ve tek getiri umudu “nasılsa değerlenir” ise → aldığın şey yatırım değil, bakım isteyen bir bahis.
• Karar “1+1 mi 2+1 mi, eşyalı mı” detayına geldiyse → eşyalı mı eşyasız mı yazısındaki amortisman hesabıyla devam et.

Aldıysan: ilk günden sistemli başla

Yatırımın getirisini yapan şey alış günü kadar işletme dönemidir: doğru kiracı (seçim kriterleri), belgeli teslim ve düzenli kayıt. RentMind tam bu iş için: kira, kiracı, sözleşme ve giderler dairenin altında tek ekranda; kira günü ve sözleşme bitişinde hatırlatma; her dairenin gerçek net’i önünde. 30 gün ücretsiz — hesabı yatırım yaparken açtıysan, işletirken de açık tut.

Sıkça Sorulan Sorular

Krediyle ev alıp kiraya vermek mantıklı mı? Aynı yöntem geçerli, bir farkla: taksit, net getiri hesabına gider olarak girer. Kira taksiti karşılamıyorsa aradaki fark senin cebinden çıkan aylık bir “abonelik”tir — bunu bilerek karar ver ve oranları kendi kredi maliyetinle kıyasla.

Getiriyi artırmanın en hızlı yolu ne? Boş kalmayı azaltmak. Kirayı %10 artırmak zordur; yılda bir ay boşluğu sıfırlamak çoğu zaman daha kolaydır ve etkisi neredeyse aynıdır — iyi ilan, hızlı dönüş, iyi kiracı ilişkisi.

Küçük daire mi büyük daire mi daha iyi getirir? Genel eğilim: küçük daireler oransal olarak daha yüksek kira getirir ama kiracı sirkülasyonu fazladır; büyük daireler daha istikrarlı ama oranı düşüktür. Kendi bölgende iki tip için emsal kira/fiyat oranlarına bakmadan genelleme yapma.