Ev alıp kiraya vermek mantıklı mı? Kararı tek orana bağla

“Ev alıp kiraya mı versem?” — sofralarda, forumlarda, aile toplantılarında bitmeyen tartışma. Bir taraf “kira her yıl artar, ev de değerlenir” der; diğer taraf “o parayla şunu yapsan…” diye başlar. İkisi de kendi örneğinde haklıdır, çünkü bu sorunun genel bir cevabı yok: senin rakamlarınla verilen bir cevabı var. Bu yazı o rakamı nasıl bulacağını gösteriyor. (Bu bir yöntem yazısıdır, yatırım tavsiyesi değildir.)

Herkesin yaptığı hesap ve eksiği

Yaygın hesap şu: “Ev 5 milyon, kirası 25 bin, yılda 300 bin, %6 getiri.” Bu brüt getiri; gerçek tabloyu göstermez. Çünkü:

• Boş kalma: Kiracı değişiminde geçen her ay, yıllık gelirin ~%8’i. İki yılda bir 1 ay boşluk bile ortalamayı görünür biçimde düşürür.
• Aidat, sigorta, emlak vergisi: Ev boşken de işler.
• Bakım-onarım payı: Kombi, boya, tesisat. O yıl çıkmasa da pay ayrılır.
• Alım-satım maliyetleri: Tapu harcı, komisyon, taşınır masraflar: giriş maliyetine eklenir.
• Senin zamanın: Kiracı bulma, tahsilat, arıza telefonları. Kiraya mı vermeli satmalı mı yazısında dediğim gibi: ev sahipliği pasif gelir değil, az emekli bir iştir.

Doğru hesap: net getiri oranı

Yıllık net = aylık kira × (12 − boş ay) − (aidat×12 + sigorta + vergi + bakım payı)

Bunu evin tüm giriş maliyetine (fiyat + harç + komisyon + hazırlık masrafı) böl: çıkan oran senin net getirin. Rakamları kira gelir-gider hesaplayıcısına girersen bu hesabı saniyede görürsün; kayıt yok, ücretsiz.

Sonra o oranı kendi alternatiflerinle yan yana koy: paranın başka nerede, ne riskle, ne likiditeyle durabileceğini sen bilirsin. Kıyası başkasının örneğiyle değil, kendi iki rakamınla yap.

Orana girmeyen iki gerçek

1. Değer artışı: Evin kendisi de değerlenebilir, ama bu, bölgeye ve döneme göre değişen bir beklentidir, garanti değil. Net getiri “bugün elle tutulan”, değer artışı “umulan”dır; ikisini aynı kefeye koyma.
2. Likidite: Mevduat bir günde bozulur; ev aylarca satılmayabilir. Acil para ihtimalin varsa bu fark orandan önemli olabilir.

Amortinin dürüst hesabı: yıl 12 ay değildir

“Ev fiyatı bölü yıllık kira” hesabının en büyük yalanı paydadadır: yıllık kira 12 aylık kira değildir. Dürüst payda şöyle kurulur:

• 11 ay kira say, 12 değil: devir yılları, boş geçen haftalar ve tahsil edilemeyen dönemler uzun vadede ortalamada bir ayı götürür.
• Giderleri düş: aidat, emlak vergisi, sigorta, yıllık bakım payı, devir masrafları (boya, temizlik, ilan). Kaba kural: brüt kiranın anlamlı bir bölümü işletmeye gider. Bu pay evden eve değişir, o yüzden kendi rakamlarınla hesapla.
• Vergiyi hatırla: kira geliri beyana tabidir; net rakam vergiden sonra okunmalı. Oranlar ve istisnalar değişir; kesin durum mali müşavirinin konusu.

Bu hesabı tek tek yapmak istemiyorsan kira gelir-gider hesaplayıcısına rakamlarını gir; boş ay ve giderleri düştükten sonra çıkan net getiri, kararın gerçek zeminidir. Kaba bölmeyle “18 yılda amorti” görünen ev, dürüst hesapla 25 yıla çıkabiliyor. Mantıklı/mantıksız kararı çoğu zaman tam o iki sayının arasında bir yerde el değiştiriyor.

Alternatifle karşılaştırma: paranın öbür masası

Amorti hesabı tek başına yetmez; aynı paranın başka nerede ne getireceği sorusu olmadan karar eksiktir. Karşılaştırmayı üç satırda kur: bu evin dürüst net getirisi yüzde kaç, aynı para güvenli bir alternatifte yüzde kaç getiriyor, aradaki fark evin ek yüklerine (uğraş, likidite kaybı, tek varlığa bağlanma riski) değer mi?

Evin iki gizli artısı bu kıyasta unutulmasın. Biri değer artışı — kira getirisinin üstüne gelir ama hiçbir sözü yoktur. Öteki kiranın enflasyonla güncellenmesi — sabit getirili araçların çoğunda olmayan bir koruma. İki gizli eksisi de: ev likit değildir — satıp paraya çevirmek aylar alır — ve tek adreste toplanmış paradır: tek kötü kiracı, tek su baskını ya da tek bölgesel değer kaybı, yatırımın tamamını aynı anda etkiler.

⚠️ Bu yazı yatırım tavsiyesi değildir; karar çerçevesi sunar. Rakamlar, oranlar ve vergiler değişir; büyük bir alım kararında mali müşavir ve gerekiyorsa bağımsız değerleme, hesabın atlanmaması gereken son adımıdır.

Krediyle alınan evde hesap değişir

Nakitle alınan evde net getiri doğrudan okunur; krediyle alınan evde denkleme taksit girer ve iki ayrı soru doğar: kira taksiti karşılıyor mu (nakit akışı sorusu) ve toplam kredi maliyeti eklendiğinde amorti kaça çıkıyor (getiri sorusu)? Kiranın taksiti karşılamadığı düzende ev, gelir getiren varlık değil her ay cebinden beslenen bir varlıktır. Bu bilinçli bir değer artışı bahsi olabilir, ama adı konarak yapılmalıdır. Faiz oranı, vade ve peşinat oranı bu hesabı baştan sona değiştirir; genel kural yerine kendi tablonla karar ver.

Ve zamana yayılmış bir kontrol: bu hesap tek seferlik değildir. Yılda bir, yıl kapanışında aynı üç satırı yeniden doldur: gerçekleşen net getiri, alternatifin o yılki getirisi, fark. Böylece ev tutma kararı her yıl bilinçli olarak yeniden verilmiş olur; “bir kere aldım, artık düşünmem” yaklaşımı, kötüleşen bir yatırımı yıllarca görünmez taşımanın reçetesidir.

Karar sinyalleri

• Net getiri anlamlı ve ev yönetilebilir konumdaysa → kiralık yatırım senin profilinde mantıklı olabilir.
• Oran başabaş civarında ve tek getiri umudu “nasılsa değerlenir” ise → aldığın şey yatırım değil, bakım isteyen bir bahis.
• Karar “1+1 mi 2+1 mi, eşyalı mı” detayına geldiyse → eşyalı mı eşyasız mı yazısındaki amortisman hesabıyla devam et.

Hangi ev: getiri, adresten önce gelir

Alım aşamasındaysan sıralamayı düzelt: önce “hangi mahalle” değil, “hangi ev tipi kiracı bulur” sorusu. Kiralık talebinin yoğunlaştığı tip bölgeden bölgeye değişir: üniversite çevresinde küçük daire, aile bölgesinde üç oda. Yanlış tipte alınmış ev, en doğru mahallede bile kiracısız bekler. Alım öncesi yarım günlük basit bir saha ödevi çok şey söyler: aynı bölgedeki kiralık ilanlarının kaç günde kapandığına bak, bölgedeki bir emlakçıya “en çok hangi tip aranıyor, hangisi elde kalıyor” diye sor, ilan metinlerini oku. Satın alma fiyatındaki küçük bir pazarlık kazanımı, yanlış tipin boş aylarını telafi etmez.

İkinci el mi alıyorsun? Binanın gider geçmişini de sor. Yaklaşan çatı ya da asansör yenilemesi, ilk yılın net getirisini tek kalemde silebilir. Aidat-demirbaş ayrımı alım tarafında da geçerli.

Karar verildikten sonra: ilk 90 günün işleri

Alım gerçekleştiyse getiriyi belirleyecek dönem ilk 90 gündür: ev boşken yapılan her iş, kiracı varken yapılandan ucuz ve hızlıdır. Sıra şöyle. Tapudan sonra abonelik ve sayaçları kendi adına al — ilk kiracı devrini sayaç formuyla yapacaksın. Güvenlik ve tesisat kalemlerini sıfırla. Hazırlık masraflarını altı ay kuralıyla ele al. İlanını hazırla; ilk kiracıyı form disipliniyle seç. Boş geçen her hafta amorti hesabındaki “11 ay” varsayımını yer; alım hesabında dürüst davrandıysan, işletme döneminde de aynı disiplinle devam etmek gerekir.

Aldıysan: ilk günden sistemli başla

Yatırımın getirisini yapan şey alış günü kadar işletme dönemidir: doğru kiracı (seçim kriterleri), belgeli teslim ve düzenli kayıt. RentMind tam bu iş için: kira, kiracı, sözleşme ve giderler dairenin altında tek ekranda; kira günü ve sözleşme bitişinde hatırlatma; her dairenin gerçek net’i önünde. İlk 2 mülk ücretsiz; hesabı yatırım yaparken açtıysan, işletirken de açık tut.

📊 Güncel piyasa verisi: Türkiye kira istatistikleri: kira ve konut fiyat endeksleri, makas hesabıyla.

Sıkça Sorulan Sorular

Krediyle ev alıp kiraya vermek mantıklı mı? Aynı yöntem geçerli, bir farkla: taksit, net getiri hesabına gider olarak girer. Kira taksiti karşılamıyorsa aradaki fark senin cebinden çıkan aylık bir “abonelik”tir. Bunu bilerek karar ver ve oranları kendi kredi maliyetinle kıyasla.

Getiriyi artırmanın en hızlı yolu ne? Boş kalmayı azaltmak. Kirayı %10 artırmak zordur; yılda bir ay boşluğu sıfırlamak çoğu zaman daha kolaydır ve etkisi neredeyse aynıdır: iyi ilan, hızlı dönüş, iyi kiracı ilişkisi.

Küçük daire mi büyük daire mi daha iyi getirir? Genel eğilim: küçük daireler oransal olarak daha yüksek kira getirir ama kiracı sirkülasyonu fazladır; büyük daireler daha istikrarlı ama oranı düşüktür. Kendi bölgende iki tip için emsal kira/fiyat oranlarına bakmadan genelleme yapma.