Kira artış oranı nasıl hesaplanır? Yöntem, örnek ve kayıt düzeni
Kira artışı iki tarafın da en çok yanlış hesapladığı kalem. Sebebi formülün zor olması değil — hangi ayın verisiyle, hangi tarihten itibaren hesaplandığının bilinmemesi.
Bu yazı hesabın kendisini ve hesabın hangi kayda dayandığını anlatıyor.
Önce sınır: oran serbest değil
Konut kiralarında artış, sözleşmede ne yazarsa yazsın yasal bir üst sınıra tabidir. Türkiye’de bu sınır, kira yenileme tarihindeki on iki aylık TÜFE ortalaması üzerinden belirlenir.
🔴 Mevzuat dönemsel değişiyor. Geçmiş yıllarda geçici tavan uygulamaları oldu, kimi dönemde kaldırıldı. Bu yüzden bu yazıda oran vermiyorum — yalnız yöntemi anlatıyorum. Yenileme dönemindeki geçerli kuralı resmi kaynaktan doğrula ya da mali müşavirine/avukatına sor.
Hesabın kendisi
Formül tek satır:
Yeni kira = Mevcut kira × (1 + artış oranı ÷ 100)
Örnek — mevcut kira ₺20.000, uygulanacak oran %38,5 olsun:
20.000 × (1 + 38,5 / 100)
20.000 × 1,385
= ₺27.700
Artış tutarı ₺7.700, yeni kira ₺27.700.
Yuvarlama yapacaksan aşağı yuvarla ve bunu yazılı bildirimde belirt. ₺27.700 yerine ₺27.500 demek, üst sınırı aştığın tartışmasını baştan kapatır.
Hesabı elle yapmak istemiyorsan sitedeki kira gelir-gider hesaplayıcısını kullanabilirsin.
Üç tarih karıştırılıyor
Uyuşmazlıkların çoğu formülden değil, hangi tarihin esas alınacağından çıkıyor.
| Tarih | Ne işe yarar |
|---|---|
| Sözleşme başlangıcı | Yenileme tarihini belirler — artış bu tarihin yıldönümünde yapılır |
| Yenileme tarihi | Hangi dönemin verisinin kullanılacağını belirler |
| Bildirim tarihi | Artışın kiracıya yazılı olarak duyurulduğu an |
Yaygın hata: artışı ödeme gününe göre hesaplamak. Ödeme günü ayın 5’i olabilir ama sözleşme 1 Mart’ta başlamışsa yenileme 1 Mart’tır.
Artışı yazılı bildir
Sözlü söylenen artış, ödenmediğinde elinde hiçbir şey bırakmaz. Bildirimde şunlar olsun:
- Mevcut kira ve yeni kira tutarı
- Uygulanan oran ve neye dayandığı
- Hangi aydan itibaren geçerli olduğu
- Ödeme kanalı (değişiyorsa)
WhatsApp’tan gönderilmiş bir mesaj bile zaman damgalı bir kayıttır — sözlü konuşmadan kat kat iyidir. Hangi konuşmaların yazılı olması gerektiğini kiracıyla hangi konuşma yazılı olmalı yazısında topladım.
🔴 Asıl kayıp hesapta değil, hatırlamakta
Formülü herkes bir şekilde bulur. Kaybedilen şey yenileme tarihinin geçmesi.
Yenileme tarihi geçtikten sonra fark edilen artış, geçmişe dönük istenmesi zor bir alacağa döner; çoğu ev sahibi de “boş verelim, gelecek yıl” der. Tek dairede bu bir yıl kayıptır. Üç dairede üç ayrı tarihtir ve en az biri kaçar.
RentMind yenileme tarihini sözleşmeye bağlıyor: sözleşme bitişi ve artış zamanı önceden hatırlatılıyor, uygulanan artış geçmişe işleniyor, hangi yıl ne kadar zam yapıldığı kayıtta duruyor. Kiracıya ödeme isteğini de kendi numaranla WhatsApp’tan gönderebiliyorsun. İlk iki mülk ücretsiz.
Yenileme görüşmesini planlamak için kira artışı ve yenileme planı, sözleşmede bulunması gereken artış maddesi için kira sözleşmesinde olması gerekenler.
Bu yazı pratik bir hesap rehberidir; hukuki veya mali danışmanlık değildir. Somut durumda uzmanına danış.
Sıkça Sorulan Sorular
Kira artışı hangi orana göre yapılır? Konut kiralarında artış, yenileme tarihindeki on iki aylık TÜFE ortalaması esas alınarak belirlenen yasal üst sınırı aşamaz. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazsa bile bu sınır geçerlidir. Uygulanan kural dönemsel olarak değiştiği için yenileme öncesinde güncel mevzuata bakılmalıdır.
Artış hangi tarihten itibaren geçerli olur? Sözleşmenin başlangıç tarihinin yıldönümünden itibaren. Ödeme günü farklı olabilir; yenileme tarihini belirleyen şey ödeme günü değil, sözleşmenin başladığı gündür.
Kiracı artışı kabul etmezse ne olur? Yasal sınır içinde kalan bir artış için kabul şartı aranmaz; tartışma çıkarsa süreç hukuki zemine taşınır. Bu yüzden artışın yazılı bildirilmiş ve hangi orana dayandığının belirtilmiş olması, ev sahibinin elindeki en güçlü belgedir.