Depozitodan ne kesilebilir, ne kesilemez? Ev sahibi ve kiracı için net liste

Ev sahibi ile kiracı arasındaki en sık kavga, kiranın kendisinde değil depozitonun iadesinde çıkar. Sebebi de neredeyse her seferinde aynı: iki taraf da haklı olduğuna inanır, ama ikisinin de elinde kanıt yoktur.

Bu yazının amacı tarafları hakemlik etmek değil. Kesilebilir ile kesilemez arasındaki çizgiyi net koymak ve o çizgiyi bir yıl önceden nasıl çizeceğini göstermek.

Tek ayrım her şeyi belirler: yıpranma mı, hasar mı

Bütün tartışma bu ikisinin arasındadır.

Normal yıpranma, evin kullanılmasından doğar. Kiracı orada yaşadığı için olur. Kesilmez. Hasar, evin kötü kullanılmasından ya da ihmalden doğar. Kesilebilir.

Somut hâli:

Durum	Normal yıpranma	Hasar
Duvar	Boyanın matlaşması, hafif sararma	Delikler, çivi izleri, çizik, boyanmış duvar
Zemin	Ayak izi, hafif çizik, halının aşınması	Yanık izi, kırık parke, derin çizik
Mutfak	Tezgahta kullanım izi	Kırık dolap kapağı, yanmış tezgah
Banyo	Derz sararması	Kırık lavabo, kopmuş armatür
Kapı/pencere	Menteşede gevşeme	Kırık cam, delinmiş kapı
Beyaz eşya	Ömrünü tamamlama	Çalışırken bırakılmış hasar, temizlenmemiş ve küflenmiş cihaz

Sağduyu testi: “Aynı sürede, normal bir ailenin oturduğu evde bu olur muydu?” Cevap evetse yıpranmadır.

Kesilebilecekler

• Onarım gerektiren fiziksel hasar (yukarıdaki sağ sütun)
• Ödenmemiş kira ve aidat
• Devredilmemiş fatura borçları — elektrik, su, doğalgaz
• Eksilen veya kırılan demirbaş — teslim tutanağında yazıyorsa
• Anormal derecede kirli bırakılan ev için temizlik — normal temizlik değil, olağandışı kirlilik

Kesilemeyecekler

• Normal yıpranma (yukarıdaki sol sütun)
• Evin yaşından kaynaklanan eskime — 8 yıllık boya, ömrünü doldurmuş kombi
• Kiracının varlığından bağımsız arızalar — tesisat, çatı, bina kaynaklı sorunlar
• Ev sahibinin “yenileme” istekleri — daireyi yükseltmek kiracının sorumluluğu değildir
• Sözleşmede yazmayan cezalar

🔴 İşin özü: kanıt çıkış günü toplanmaz

Şimdi meselenin kalbi. Yukarıdaki tabloyu ezberlemenin hiçbir faydası yok, eğer elinde giriş günündeki durumu gösteren bir kayıt yoksa.

Çıkış günü şu diyalog yaşanır:

— “Bu leke sizden.” — “Hayır, ben taşındığımda vardı.”

Ve burada kanıtı olan taraf kazanır. Kanıt tek bir yerden gelir: giriş günü tutulan demirbaş teslim tutanağı ve fotoğraflar.

O tutanak varsa tartışma 30 saniyede biter. Yoksa iki taraf da haklı olduğuna inanarak aylarca uğraşır. Nasıl hazırlanacağını demirbaş teslim tutanağı yazısında adım adım anlattım; sözleşmede bulunması gereken depozito maddesini de 12 maddelik kontrol listesinde.

İade süreci: dört adım

1. Çıkış kontrolünü birlikte yap. Kiracı oradayken, giriş tutanağı elinde. Tek başına yapılan kontrol, sonradan itiraz edilebilir bir kontroldür.

2. Kesintileri kalem kalem yaz. “Hasar var, 5.000 lira kestim” değil; “salon duvarı 3 delik, boya bedeli X, fatura ekte.” Toplam rakam tartışılır, kalem listesi tartışılmaz.

3. Belgele. Kesinti yapıyorsan onarımın faturasını ya da teklifini göster. Belgesiz kesinti, iyi niyetle yapılmış olsa bile itiraza açıktır.

4. Kalanı sözleşmedeki sürede iade et. Sözleşmede süre yazmıyorsa gecikme tartışma yaratır — bu yüzden sözleşmeye iade süresini yazmak en baştan önemli.

Not: Bu yazı pratik bir çerçevedir. Depozito, tahliye ve tazminat konuları mevzuata tabidir ve uyuşmazlıkta hukuki süreç işler. Somut bir anlaşmazlıkta avukatına danış.

Kiracıysan: kendini korumanın üç yolu

1. Giriş günü sen de fotoğraf çek. Ev sahibi tutanak tutmuyorsa sen tut ve bir kopyasını ona gönder — yazılı iz iki tarafı da korur.
2. Sayaçları fotoğrafla. Devir borcu tartışmasının tek panzehiri.
3. Çıkış öncesi haber ver ve birlikte gezin. Sürpriz kesinti, çoğu zaman iletişim eksikliğinden doğar.

Bir yıl sonra kimse hatırlamaz — kayıt hatırlar

Depozito tartışmalarının tamamı, bir yıl önce yapılmayan 20 dakikalık işin faturasıdır.

RentMind bu 20 dakikayı kalıcı hâle getiriyor: depozito tutarı, demirbaş listesi, giriş fotoğrafları ve sözleşme tarihleri aynı kaydın altında durur; kira günü ve sözleşme bitişi için önceden hatırlatır. Çıkış günü geldiğinde dosya hazırdır, hafızaya gerek kalmaz. İlk iki mülk ücretsiz.

Çıkış sürecinin tamamı için kiracı çıkarken ev nasıl teslim alınır, yazılı iletişim disiplini için kiracıyla hangi konuşma yazılı olmalı.

Sıkça Sorulan Sorular

Boya parası depozitodan kesilir mi? Duruma bağlı. Yıllar içinde matlaşmış, normal kullanımdan solmuş boya yıpranmadır ve kesilemez. Delikler, çiziler, kiracının izinsiz boyadığı duvar ya da olağandışı lekeler ise hasar sayılır ve onarım bedeli kesilebilir. Ayrımı belirleyen şey, giriş günündeki durumun kaydıdır.

Ev sahibi depozitoyu iade etmiyorsa ne yapılır? Önce yazılı talep: hangi kalemler kesildi, gerekçesi ve belgesi ne. Çoğu anlaşmazlık bu adımda çözülür çünkü belgesiz kesintiler burada ortaya çıkar. Sonuç alınamazsa süreç hukuki zemine kayar; o noktada uzman görüşü al.

Depozito kira borcuna sayılabilir mi? Uygulama sözleşmeye ve mevzuata bağlıdır; kiracının “son ayı depozitodan düşün” talebi otomatik bir hak değildir. Ev sahibi açısından risk şudur: depozito son aya sayılırsa, çıkışta çıkacak hasar için elde teminat kalmaz.

Fuat Çakır — İşletme Doktoru (yönetim danışmanı) ve RentMind’ın geliştiricisi. Sofft çatısı altında “bir tarihi asla kaçırma” ilkesiyle uygulamalar geliştiriyor.