Depozitodan ne kesilebilir, ne kesilemez? Ev sahibi ve kiracı için net liste

Ev sahibi ile kiracı arasındaki en sık kavga, kiranın kendisinde değil depozitonun iadesinde çıkar. Sebebi de neredeyse her seferinde aynı: iki taraf da haklı olduğuna inanır, ama ikisinin de elinde kanıt yoktur.

Bu yazının amacı tarafları hakemlik etmek değil. Kesilebilir ile kesilemez arasındaki çizgiyi net koymak ve o çizgiyi bir yıl önceden nasıl çizeceğini göstermek.

Tek ayrım her şeyi belirler: yıpranma mı, hasar mı

Bütün tartışma bu ikisinin arasındadır.

Normal yıpranma, evin kullanılmasından doğar. Kiracı orada yaşadığı için olur. Kesilmez. Hasar, evin kötü kullanılmasından ya da ihmalden doğar. Kesilebilir.

Somut hâli:

Sağduyu testi: “Aynı sürede, normal bir ailenin oturduğu evde bu olur muydu?” Cevap evetse yıpranmadır.

Kesilebilecekler

• Onarım gerektiren fiziksel hasar (yukarıdaki sağ sütun)
• Ödenmemiş kira ve aidat
• Devredilmemiş fatura borçları: elektrik, su, doğalgaz
• Eksilen veya kırılan demirbaş: teslim tutanağında yazıyorsa
• Anormal derecede kirli bırakılan ev için temizlik: normal temizlik değil, olağandışı kirlilik

Kesilemeyecekler

• Normal yıpranma (yukarıdaki sol sütun)
• Evin yaşından kaynaklanan eskime: 8 yıllık boya, ömrünü doldurmuş kombi
• Kiracının varlığından bağımsız arızalar: tesisat, çatı, bina kaynaklı sorunlar
• Ev sahibinin “yenileme” istekleri: daireyi yükseltmek kiracının sorumluluğu değildir
• Sözleşmede yazmayan cezalar

🔴 İşin özü: kanıt çıkış günü toplanmaz

Şimdi meselenin kalbi. Yukarıdaki tabloyu ezberlemenin hiçbir faydası yok, eğer elinde giriş günündeki durumu gösteren bir kayıt yoksa.

Çıkış günü şu diyalog yaşanır:

: “Bu leke sizden.” : “Hayır, ben taşındığımda vardı.”

Ve burada kanıtı olan taraf kazanır. Kanıt tek bir yerden gelir: giriş günü tutulan demirbaş teslim tutanağı ve fotoğraflar.

O tutanak varsa tartışma 30 saniyede biter. Yoksa iki taraf da haklı olduğuna inanarak aylarca uğraşır. Nasıl hazırlanacağını demirbaş teslim tutanağı yazısında adım adım anlattım; sözleşmede bulunması gereken depozito maddesini de 12 maddelik kontrol listesinde.

Depozitonun tutarı da baştan konuşulmalı. Yaygın uygulama bir-iki aylık kira bandıdır; önemli olan tutarın sözleşmede, iade koşulunun ve iade süresinin hemen yanında yazmasıdır. Tutarı yazan ama iade süresini yazmayan sözleşme, çıkış gününe belirsizlik taşır. Belirsizlik, çıkış gününde her zaman tartışma olarak geri döner. Enflasyon dönemlerinde depozitonun değer kaybı da masaya gelir; bu, tarafların baştan konuşup sözleşmeye yazacağı bir tercihtir, çıkış günü icat edilecek bir formül değil.

Kalem kalem hesap: iade yazısı nasıl görünmeli

Kesinti kararından daha önemlisi, kararın nasıl yazıldığıdır. “Depozitodan 4.000 TL kestim” cümlesi tartışma çağrısıdır; kalem kalem tablo ise cevabı içinde taşır:

Her satırın üç ayağı var: ne, kaç para, neye dayanarak. Dayanağı olmayan satır yazılmaz — yazılırsa tartışmanın kendisi olur. Usta teklifi ya da fatura eklemek tabloyu itiraz edilmez yapmaz ama itirazı zorlaştırır: rakam senin tahminin değil, üçüncü tarafın fiyatıdır.

Kısmi kesintide oran mantığını kullan. Beş yıllık boyalı duvara kiracı zarar verdiyse, yeni boyanın tamamını isteyemezsin: boya zaten ömrünün sonundaydı. Adil hesap, yenileme bedelinden yıpranma payının düşülmesidir — hem doğru hem savunulabilir. Tam bedel yalnız yeni ya da az kullanılmış kalemde istenir; beş yaşındaki cihazın faturasını tam kesmek, tabloyu en savunulabilir satırından vurur.

İade süreci: dört adım

1. Çıkış kontrolünü birlikte yap. Kiracı oradayken, giriş tutanağı elinde. Tek başına yapılan kontrol, sonradan itiraz edilebilir bir kontroldür.

2. Kesintileri kalem kalem yaz. “Hasar var, 5.000 lira kestim” değil; “salon duvarı 3 delik, boya bedeli X, fatura ekte.” Toplam rakam tartışılır, kalem listesi tartışılmaz.

3. Belgele. Kesinti yapıyorsan onarımın faturasını ya da teklifini göster. Belgesiz kesinti, iyi niyetle yapılmış olsa bile itiraza açıktır.

4. Kalanı sözleşmedeki sürede iade et. Sözleşmede süre yazmıyorsa gecikme tartışma yaratır. Bu yüzden sözleşmeye iade süresini yazmak en baştan önemli.

Not: Bu yazı pratik bir çerçevedir. Depozito, tahliye ve tazminat konuları mevzuata tabidir ve uyuşmazlıkta hukuki süreç işler. Somut bir anlaşmazlıkta avukatına danış.

Emlakçıysanız: kesinti kararı kimde?

Portföy yönetiminde depozito, üç tarafın kesiştiği en gergin nokta: para mal sahibinin, ilişki sizin, itiraz kiracının. İki kural gerginliği alır:

• Kesinti önerisini siz yazın, kararı mal sahibi versin. Yukarıdaki kalem kalem tabloyu hazırlayıp mal sahibine “önerim bu, onaylıyor musunuz” diye gönderin. Karar yetkisini almak, itirazın muhatabı olmak demektir — o rol mal sahibinin — sizin rolünüz hesabı kusursuz hazırlamak.
• Kiracıya cevabı tek kanaldan verin. Mal sahibi ayrı, siz ayrı konuşursanız iki farklı rakam telaffuz edilir ve ikisi de bağlayıcı sayılır. İade yazısı tek yerden, tek tabloda gider; kiracının muhatabı süreç boyunca değişmez.

Depozitonun nerede durduğu (kimin hesabında, faiziyle mi) çalışma şartlarına baştan yazılmalı — çıkış günü konuşulacak konu değil.

Kesintiye itiraz gelirse

İyi yazılmış tabloya itiraz azdır ama gelir. Üç adım: itirazı yazılı isteyin (“hangi kaleme, hangi gerekçeyle”), o kalemin dayanağını tekrar gönderin (giriş tutanağı satırı + fotoğraf), uzlaşmazsa küçük kalemde oranı kiracı lehine yuvarlayın — 500 TL’lik kalem için haftalarca yazışmanın maliyeti, kalemin kendisinden büyüktür. Büyük kalemde ise süreç hukuka döner ve orada tek geçerli şey, giriş günü topladığınız kanıttır.

Kiracıysan: kendini korumanın üç yolu

1. Giriş günü sen de fotoğraf çek. Ev sahibi tutanak tutmuyorsa sen tut ve bir kopyasını ona gönder — yazılı iz iki tarafı da korur.
2. Sayaçları fotoğrafla. Devir borcu tartışmasının tek panzehiri.
3. Çıkış öncesi haber ver ve birlikte gezin. Sürpriz kesinti, çoğu zaman iletişim eksikliğinden doğar.

Bir yıl sonra kimse hatırlamaz — kayıt hatırlar

Depozito tartışmalarının tamamı, bir yıl önce yapılmayan 20 dakikalık işin faturasıdır.

RentMind bu 20 dakikayı kalıcı hâle getiriyor: depozito tutarı, demirbaş listesi, giriş fotoğrafları ve sözleşme tarihleri aynı kaydın altında durur; kira günü ve sözleşme bitişi için önceden hatırlatır. Çıkış günü geldiğinde dosya hazırdır, hafızaya gerek kalmaz. İlk iki mülk ücretsiz.

Çıkış sürecinin tamamı için kiracı çıkarken ev nasıl teslim alınır, yazılı iletişim disiplini için kiracıyla hangi konuşma yazılı olmalı.

Sıkça Sorulan Sorular

Boya parası depozitodan kesilir mi? Duruma bağlı. Yıllar içinde matlaşmış, normal kullanımdan solmuş boya yıpranmadır ve kesilemez. Delikler, çiziler, kiracının izinsiz boyadığı duvar ya da olağandışı lekeler ise hasar sayılır ve onarım bedeli kesilebilir. Ayrımı belirleyen şey, giriş günündeki durumun kaydıdır.

Ev sahibi depozitoyu iade etmiyorsa ne yapılır? Önce yazılı talep: hangi kalemler kesildi, gerekçesi ve belgesi ne. Çoğu anlaşmazlık bu adımda çözülür çünkü belgesiz kesintiler burada ortaya çıkar. Sonuç alınamazsa süreç hukuki zemine kayar; o noktada uzman görüşü al.

Depozito kira borcuna sayılabilir mi? Uygulama sözleşmeye ve mevzuata bağlıdır; kiracının “son ayı depozitodan düşün” talebi otomatik bir hak değildir. Ev sahibi açısından risk şudur: depozito son aya sayılırsa, çıkışta çıkacak hasar için elde teminat kalmaz.

Fuat Çakır — İşletme Doktoru (yönetim danışmanı) ve RentMind’ın geliştiricisi. Sofft çatısı altında “bir tarihi asla kaçırma” ilkesiyle uygulamalar geliştiriyor.